Eine Feuerrohbauversicherung schützt den Bauherrn bei Schäden an noch unfertigen Gebäuden
Der Bau einer Immobilie ist ein Prozess, der sich über einen längeren Zeitraum hinweg erstreckt und der natürlich auch entsprechend sorgsam geplant werden möchte. Wer sich als Bauherr mit dem Gedanken trägt, eine eigene Immobile zu bauen bzw. bauen zu lassen, der muss dementsprechend natürlich auch viele Aspekte dabei berücksichtigen. Neben dem Abschluss einer entsprechenden Finanzierung mittels eines Kreditgebers, welches bereits ein durchaus anspruchsvoller Prozess ist, muss auch ein entsprechender Bauträger gefunden werden. Dieser Bauträger führt dann den Bau im Namen des Bauherren durch und übergibt das Gebäude im fertigen Zustand dann an den Bauherren. Bis zu dem Zeitpunkt der Fertigstellung jedoch kann sehr viel passieren und hierbei ist es wichtig zu wissen, wer genau das Risiko für diese Phase abdeckt bzw. trägt. Für gewöhnlich liegt das Risiko bei einem Bauprojekt, welches durch einen Bauträger durchgeführt wird, bei dem Bauherren. Der Bauherr ist dementsprechend auch verantwortlich dafür, dass das Gebäude während des Bauprozesses durch Versicherungen abgesichert wird. Eine wichtige Versicherung ist dabei die Feuer Rohbauversicherung.
Was genau ist die Feuer Rohbauversicherung überhaupt?
Durch die Feuer Rohbauversicherung wird der gesamte Gebäudekomplex während der Bauphase entsprechend versicherungstechnisch abgesichert. Die Feuer Rohbauversicherung erstreckt sich dabei jedoch nicht nur auf das Gebäude an sich, sie schließt vielmehr auch das Grundstück, auf dem sich der Rohbau befindet, mit ein. Sowohl der Rohbau als auch das Grundstück sind dann gegen Feuerschäden, die durch
- Blitzeinschläge
- Explosionen
- Feuer ohne erkennbare Ursachen
entstehen, abgesichert.
Die gängigsten Feuer Rohbauversicherungen decken auch die Rohstoffe ab, die für den Bau des Gebäudes benötigt werden. Sollte es nunmehr zu einem Feuerschaden kommen werden die Kosten, die für eine Neuanschaffung der Rohstoffe oder für den Neubau des Gebäudes benötigt werden, durch den Versicherungsträger übernommen!
Im Zuge der Finanzierungsplanung des Bauherren in Verbindung mit dem Kreditgeber ist es in der gängigen Praxis so üblich, dass die Kreditgeber den Abschluss einer Feuer Rohbauversicherung als zusätzliche Kreditabsicherung abverlangen. Die Kreditzusage wird sozusagen an den Abschluss dieser Versicherung gekoppelt, was sowohl aus Sicht des Kreditgebers als auch aus der Sicht des Bauherren sehr viel Sinn ergibt. Für beide Seiten bringt die Feuer Rohbauversicherung eine Reduzierung des Baukostenrisikos mit sich, obgleich die Feuer Rohbauversicherung für den Bauherren natürlich eine zusätzliche finanzielle Belastung darstellt. Wer sich jedoch einmal das Risiko eines Feuerschadens betrachtet und den finanziellen Schaden, der durch ein derartiges Feuer entstehen kann, näher betrachtet wird dabei unzweifelhaft feststellen, dass die Feuer Rohbauversicherung sehr viel Sinn ergibt. Die Feuer Rohbauversicherung kann sowohl als Einzelversicherung sowie auch als Bestandteil eines gesamten Versicherungspakets bei den jeweiligen Anbietern abgeschlossen werden.
Für gewöhnlich wird die Feuer Rohbauversicherung im Vorwege durch den Versicherungsgeber für einen festgelegten Zeitraum errechnet. Die Höhe der Versicherungsprämien, die durch den Bauherren an den Versicherungsgeber zu leisten sind, ergeben sich dabei aus dem jeweiligen Risiko des Bauunterfangens. In der gängigen Praxis wird die Feuer Rohbauversicherung für einen Zeitraum von maximal 12 Monaten festgelegt, da in diesem Zeitraum eine Immobilie für gewöhnlich fertiggestellt sein dürfte. In Ausnahmefällen kann es jedoch vorkommen, dass eine Bauphase länger als 12 Monate andauert. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Bauherr Sonderwünsche im Hinblick auf die Architektur des Gebäudes an den Bauträger richtet oder das Bauunterfangen gänzlich in Eigenregie durchführt. Auch die geologische Lage eines Gebäudes kann den Bau verzögern. In diesem Fall ist es äußerst sinnvoll, dass in den Vertrag der Feuer Rohbauversicherung der Passus „bis zur endgültigen Fertigstellung des Gebäudes“ enthalten ist. Bei gewissen Versicherungsgebern ist es durchaus auch möglich, eine Feuer Rohbauversicherung für einen minimalen Zeitraum von insgesamt fünf Jahren abzuschließen. Dies bringt dann den Vorteil für den Bauherren, dass der Vertrag in den ersten fünf Jahren sozusagen beitragsfrei geschaltet wird. In der Regel ist dies jedoch nur dann möglich, wenn die Feuer Rohbauversicherung ein Bestandteil eines größeren Versicherungspakets ist. In der gängigen Praxis wird dann die Feuer Rohbauversicherung gemeinschaftlich mit der Wohngebäudeversicherung bei einem Versicherungsgeber abgeschlossen, wobei die Wohngebäudeversicherung in den fünf Jahren nicht beitragsfrei ist. Die Feuer Rohbauversicherung ist dann als eine Art „Bonus“ des Versicherungsgebers zu verstehen.
Bei einer derartigen Kombination gibt es unterschiedliche Startzeiträume der jeweiligen Versicherungen. Während die Feuer Rohbauversicherung bereits mit dem Zeitraum des Vertragsabschlusses startet, tritt die Wohngebäudeversicherung erst dann in Kraft, wenn das Gebäude fertiggestellt und bezugsfertig ist.
Die Kombination mit der Wohngebäudeversicherung ist die häufigste Form, die von den meisten Bauherren gewählt wird. Dies hat seinen Grund dahingehend, dass die Wohngebäudeversicherung auch Schäden durch Hagel- bzw. Sturmschäden oder Leitungswasser abdeckt. Bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung jedoch ist die Feuer Rohbauversicherung der wichtigste Aspekt in der Bauphase, wobei der Zustand des Gebäudes dem Versicherungsgeber gemeldet werden muss. Befindet sich das Gebäude noch in der Bauphase, so verlangen manche Versicherungsgeber in regelmäßigen Abständen eine Art Statusmeldung. Bei einem befristeten Vertrag, der zwischen dem Bauherren und dem Bauträger für den Zeitraum von einem Jahr abgeschlossen wurde, ändert sich mit Ablauf des besagten Jahres auch der Status des Feuer Rohbauversicherungsvertrages. Die Beitragsfreiheit ist dabei der Aspekt, auf den sich die Änderung bezieht. Nach Ablauf des ersten Jahres muss dann von dem Bauherren bzw. Versicherungsnehmer die Versicherungsprämie für den Vertrag gezahlt werden. Die Höhe des Versicherungsvertrages richtet sich dabei auch nach der Größe des Objekts, da die Versicherungsgeber auf der Grundlage dieser Größenangabe auch eine eigene Risikobemessung durchführen.
Wer sich mit der Thematik Feuer einmal näher befasst wird sehr schnell feststellen, dass Feuer ein enorm gefährliches Element ist und in vielen Fällen auch aus dem Nichts heraus entstehen kann. Ein Blitzschlag oder ein Funke kann bereits für ein verheerendes Feuer sein. Der Schutz des Rohbaus während der Bauphase ist daher besonders wichtig, da herumliegende Rohstoffe wie Holz oder Wärmedämmungsmaterialien einen nicht zu unterschätzenden Angriffspunkt für Feuerschäden bieten. Selbst diejenigen Bauherren, die mit größter Sorgfalt an das Bauprojekt in Eigenregie herangehen, werden niemals eine 100 prozentige Sicherheit bieten können. Es kann durchaus möglich sein, dass eine kleine Unachtsamkeit wie eine aufgerauchte Zigarette, die unachtsam auf den Boden der Baustelle geworfen wird, verheerende Schäden anrichten kann. Aus diesem Grund sollte bei allen finanziellen Herausforderungen, die ein Bauprojekt für den Bauherren darstellen, die Vernunft stets im Vordergrund stehen. Es kann an vielen Stellen gespart werden, doch bei der Feuer Rohbauversicherung sollte niemals eingespart werden da im Fall des Falles die Schäden immer einen größeren finanziellen Kostenfaktor darstellen, als es die Feuer Rohbauversicherung jemals werden könnte.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Bin ich mit der Feuerrohbauversicherung auch gegen Sturmschäden oder Vandalismus am Rohbau geschützt?
Nein, eine reine Feuerrohbauversicherung deckt Schäden durch Sturm, Vandalismus oder Leitungswasser am Rohbau nicht ab. Sie ist ausschließlich auf die Gefahren Feuer, Blitzschlag und Explosion spezialisiert.
Wir verstehen, dass Sie in der stressigen Bauplanungsphase hoffen, mit einer einzigen Police alle großen Risiken abzusichern. Leider müssen Sie hier sehr genau zwischen den Versicherungsarten unterscheiden. Der Name ‚Feuerrohbauversicherung‘ ist wörtlich zu nehmen und schützt Sie nur gegen die immense Gefahr des Feuers.
Die logische Herleitung aus Ihren Versicherungsdokumenten – und auch aus dem Artikel – ist klar: Der Schutz ist abschließend definiert. Das bedeutet, nur die explizit genannten Ereignisse sind versichert. Wie der Artikel hervorhebt: „Sowohl der Rohbau als auch das Grundstück sind dann gegen Feuerschäden, die durch Blitzeinschläge, Explosionen, Feuer ohne erkennbare Ursachen entstehen, abgesichert.“ Alle anderen Gefahren, die während der Bauphase drohen – etwa ein umstürzender Kran bei einem starken Sturm oder mutwillige Zerstörung durch Dritte – sind in dieser Police nicht enthalten.
Um diese gefährlichen Deckungslücken zu schließen, benötigen Sie zusätzliche Module:
- Die Feuerrohbauversicherung ist eine Spezialpolice, die nur die im Namen genannten Risiken abdeckt.
- Das bedeutet im Umkehrschluss: Schäden durch Sturm, Hagel, Starkregen oder mutwillige Zerstörung sind nicht versichert.
- Für einen umfassenden Schutz während der Bauzeit ist oft eine separate Bauleistungsversicherung notwendig, die diese weiteren Gefahren einschließt.
⚠️ Wichtiger Profi-Tipp: So vermeiden Sie Deckungslücken
Um Ihren Rohbau wirklich umfassend abzusichern, ist eine zusätzliche Police nötig.
Ihre Handlung: Prüfen Sie Ihr Versicherungsangebot gezielt nach dem Begriff ‚Bauleistungsversicherung‘ oder fragen Sie Ihren Berater explizit nach dem Schutz vor ‚Elementarschäden während der Bauphase‘.
Vermeiden Sie dabei unbedingt: Die Annahme, dass der Schutz der späteren Wohngebäudeversicherung (die auch Sturm abdeckt) bereits während der Bauphase greift. Das ist falsch und führt im schlimmsten Fall zu einer gefährlichen Deckungslücke beim ersten schweren Sturm.
Ich dachte, die Baufirma haftet für Schäden auf der Baustelle. Warum muss ich als Bauherr diese Versicherung abschließen?
Als Bauherr tragen Sie das Risiko für zufällige Schäden wie Blitzschlag oder Brandstiftung, für die niemand haftbar gemacht werden kann. Die Baufirma haftet nur für Schäden, die sie selbst nachweislich verschuldet.
Ihr Gefühl, dass die Firma, die die Kontrolle über die Baustelle hat, auch das Risiko tragen sollte, ist intuitiv verständlich. Juristisch müssen wir jedoch klar zwischen Haftung und Gefahrtragung trennen.
Die Baufirma haftet nur dann, wenn sie den Schaden aktiv verursacht hat, zum Beispiel durch Fahrlässigkeit ihrer Mitarbeiter (z.B. falsche Schweißarbeiten, die einen Brand auslösen). Kann aber niemand für den Schaden verantwortlich gemacht werden – etwa bei einem unglücklichen Blitzeinschlag oder Brandstiftung durch Unbekannte –, spricht man von einem Zufallsschaden.
Dieses allgemeine Lebensrisiko verbleibt beim Eigentümer des Grundstücks und des entstehenden Werkes. Und das sind Sie als Bauherr von Anfang an. Wie es auch im Artikel heißt: „Für gewöhnlich liegt das Risiko bei einem Bauprojekt… bei dem Bauherren. Der Bauherr ist dementsprechend auch verantwortlich dafür, dass das Gebäude … abgesichert wird.“
Der Abschluss der Feuerrohbauversicherung sichert genau dieses Ihnen zugewiesene Eigentümerrisiko ab:
- Rechtlich wird zwischen Haftung (bei Verschulden) und Risiko (bei Zufall) unterschieden.
- Die Baufirma haftet nur, wenn sie einen Brand z.B. durch Fahrlässigkeit verursacht.
- Das Risiko für unverschuldete Ereignisse wie Blitzschlag trägt immer der Eigentümer des Grundstücks/Rohbaus. Genau dieses Risiko sichert die Versicherung ab.
⚠️ Wichtiger Profi-Tipp: Ihre rechtliche Position stärken
Ihre Handlung: Machen Sie sich das Prinzip ‚Eigentum verpflichtet‘ bewusst. Auch wenn Sie noch nicht darin wohnen, sind Sie als Eigentümer für das unverschuldete Risiko Ihres Baus verantwortlich.
Vermeiden Sie dabei unbedingt: Sich im Schadensfall auf einen langwierigen Rechtsstreit über die Schuldfrage mit der Baufirma einzulassen, während der Bau stillsteht und die Bank weiterhin Kreditzinsen verlangt. Die Versicherung zahlt schnell und lässt Sie den Bau fortsetzen, unabhängig von der Schuldfrage.
Was muss ich bei Baufertigstellung konkret tun? Geht der Vertrag automatisch in die Wohngebäudeversicherung über?
Nein, der Vertrag geht nicht automatisch über. Sie müssen die Fertigstellung und Bezugsfertigkeit Ihres Hauses aktiv an den Versicherer melden. Erst durch diese Meldung wird der volle Schutz der Wohngebäudeversicherung aktiviert.
Wenn Sie mitten im Umzugsstress stecken, ist es leicht, bürokratische Schritte zu vergessen. Leider geschieht die Umstellung der Versicherung nicht automatisch und ein Versäumnis kann verheerende Folgen haben.
Die juristische Logik ist hier entscheidend: Die Feuerrohbauversicherung deckt das spezifische Brandrisiko des unfertigen Bauwerks ab. Mit der Fertigstellung ändert sich das Risiko massiv (z.B. kommt die Gefahr von Leitungswasserschäden, die im Rohbau unwahrscheinlich war, hinzu). Die Wohngebäudeversicherung tritt daher „erst dann in Kraft, wenn das Gebäude fertiggestellt und bezugsfertig ist“.
Dafür benötigt Ihr Versicherer eine offizielle Bestätigung, denn „der Zustand des Gebäudes dem Versicherungsgeber gemeldet werden muss.“ Ihre aktive Meldung ist also der Auslöser für den vollen Schutz, den Sie benötigen.
Was Sie über diesen Wechsel wissen müssen:
- Die Feuerrohbauversicherung ist eine temporäre Police für die besondere Gefahr der Bauphase.
- Mit der Fertigstellung ändert sich das Risiko (z.B. kommt Leitungswassergefahr hinzu).
- Sie sind vertraglich verpflichtet, diese Risikoänderung durch die ‚Fertigstellungsanzeige‘ zu melden, damit der Vertrag korrekt umgestellt werden kann.
⚠️ Wichtiger Profi-Tipp: Das letzte Häkchen richtig setzen
Ihre Handlung: Setzen Sie sich für den Tag der Bauabnahme einen Termin in den Kalender mit dem Titel: ‚Versicherung über Fertigstellung informieren und Umstellung auf Wohngebäudeversicherung bestätigen lassen‘.
Vermeiden Sie dabei unbedingt: Nach dem Einzug die Meldung an die Versicherung zu vergessen. Kommt es dann zu einem Leitungswasserschaden, könnte der Versicherer die Leistung verweigern, da der Vertrag formal noch auf ‚Rohbau‘ lief. Sichern Sie sich die schriftliche Bestätigung der Umstellung.
Mein Bau verzögert sich und dauert länger als die versicherte Zeit. Was passiert dann mit meinem Versicherungsschutz?
Wenn Ihr Bau länger als die vereinbarte Zeit dauert (oft 12 oder 24 Monate), kann Ihr Versicherungsschutz erlöschen oder wird kostenpflichtig. Sie müssen die Verlängerung proaktiv bei Ihrem Versicherer beantragen, um eine gefährliche Deckungslücke zu verhindern.
Wenn die Bauverzögerung Sie bereits stresst, sollte die Gefahr eines erlöschenden Versicherungsschutzes Ihre höchste Priorität sein. Die beitragsfreie Feuerrohbauversicherung ist keine Dauerlösung, sondern ein Bonus, der strikt an einen Zeitrahmen gebunden ist.
Wie der Artikel feststellt: „In der gängigen Praxis wird die Feuer Rohbauversicherung für einen Zeitraum von maximal 12 Monaten festgelegt…“
Ihr Schutz ist an die Zeit und nicht an den Baufortschritt gekoppelt. Wenn diese Frist abläuft, endet der Gratis-Schutz. Untätigkeit wird hier doppelt bestraft: Entweder müssen Sie plötzlich Prämien nachzahlen oder – im schlimmsten Fall – der Schutz erlischt komplett, weil Sie die Risikoänderung nicht gemeldet haben. Bauen Sie dann unversichert weiter, verletzen Sie nicht nur die Vertragsbedingungen mit der Versicherung, sondern oft auch die Auflagen Ihrer finanzierenden Bank.
Das müssen Sie jetzt wissen:
- Die beitragsfreie Phase der Feuerrohbauversicherung ist in der Regel zeitlich streng befristet.
- Sie sind als Versicherungsnehmer verpflichtet, eine absehbare Verzögerung über diesen Zeitraum hinaus unverzüglich zu melden.
- Versäumen Sie dies, bauen Sie ohne Versicherungsschutz weiter, was im Schadensfall den finanziellen Ruin bedeutet und eine Vertragsverletzung gegenüber der Bank darstellt.
⚠️ Wichtiger Profi-Tipp: Handeln Sie sofort
Ihre Handlung: Suchen Sie in Ihren Versicherungsunterlagen sofort nach der maximalen Laufzeit der Rohbauversicherung. Kontaktieren Sie Ihren Versicherer umgehend, wenn absehbar ist, dass Sie diese Frist überschreiten werden.
Vermeiden Sie dabei unbedingt: Darauf zu hoffen, dass die Versicherung ’schon mitbekommt‘, dass noch gebaut wird. Der Vertrag endet am vereinbarten Datum, unabhängig vom Baufortschritt. Sie tragen die volle Verantwortung für die fristgerechte Meldung!
Wenn ich die Feuerrohbauversicherung im Paket mit der Wohngebäudeversicherung abschließe, bin ich dann für immer an diesen Anbieter gebunden?
Nein, Sie sind nicht für immer gebunden. Sobald Ihr Vertrag in die reguläre Wohngebäudeversicherung übergeht, unterliegt dieser den normalen Kündigungsfristen. In der Regel können Sie den Anbieter dann jährlich zum Vertragsablauf wechseln.
Ihr Misstrauen gegenüber „kostenlosen“ Angeboten ist berechtigt, aber in diesem Fall können Sie beruhigt sein. Die Praxis, die Feuerrohbauversicherung im Paket mit der späteren Wohngebäudeversicherung abzuschließen, ist marktüblich und dient der Kundenbindung – aber eben nicht auf Lebenszeit.
Der Grund ist simpel: Sobald Ihr Haus fertiggestellt ist, liegt ein ganz normaler Versicherungsvertrag vor. Dieser unterliegt dem allgemeinen Versicherungsvertragsrecht, das Ihnen als Verbraucher klare Kündigungsrechte einräumt. Wie das Zitat bestätigt: „In der gängigen Praxis wird dann die Feuer Rohbauversicherung gemeinschaftlich mit der Wohngebäudeversicherung bei einem Versicherungsgeber abgeschlossen…“. Die kostenlose Rohbau-Phase ist ein Bonus, um Sie für den Hauptvertrag zu gewinnen, sie begründet aber keine überzogenen Bindungsfristen.
Ihre Flexibilität bleibt erhalten:
- Das ‚Paket‘ ist ein Lockangebot, bei dem die risikoreichere Bauphase oft beitragsfrei gestellt wird, um Sie als Kunden für die spätere Wohngebäudeversicherung zu gewinnen.
- Nach der Fertigstellung besitzen Sie einen normalen Wohngebäudeversicherungsvertrag.
- Dieser Vertrag kann wie jede andere Sachversicherung fristgerecht gekündigt werden, üblicherweise mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des Versicherungsjahres.
⚠️ Wichtiger Profi-Tipp: Kündigungsfristen klären
Ihre Handlung: Fragen Sie Ihren Berater vor Abschluss des Pakets direkt: ‚Welche Kündigungsfristen gelten für die Wohngebäudeversicherung nach Abschluss der Bauphase?‘ Lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.
Vermeiden Sie dabei unbedingt: Ein gutes Angebot für die Bauphase aus Angst vor einer vermeintlichen ‚Vertragsfalle‘ auszuschlagen. Die Beitragsfreiheit ist ein echter Vorteil, die spätere Wechselmöglichkeit bleibt Ihnen trotzdem erhalten.
