Vermögensschadenshaftpflicht Immobilienmakler – Umfang Versicherungsschutz

Die Berufung der Beklagten gegen das am 18. Juli 2016 verkündete Urteil des Landgerichts Magdeburg wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten ihres Rechtsmittels.

Dieses wie auch das angefochtene Urteil des Landgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des nach den Urteilen vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss:

Der Streitwert für den Berufungsrechtszug wird auf die Gebührenstufe bis 110.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um Deckung aus einer Vermögensschaden-Haftpflicht-Versicherung (Nr. … ), die am 05.07.2005 von der Klägerin u.a. für das Risiko „Vermittlung von Grundstücken und Immobilien“ beantragt worden war (vgl. Versicherungsantrag – I/23/24). Nach dem Versicherungsschein vom 18.07.2005 ist seit dem 05.07.2005 die gesetzliche Haftpflicht der Klägerin für Vermögensschäden aus der Tätigkeit als Grundstücks- und Hypothekenmakler (Immobilienmakler) zu einer Versicherungssumme von 150.000 EUR pro Versicherungsfall und 300.000 EUR pro Versicherungsjahr unter Berücksichtigung einer Selbstbeteiligung bis zu 1.500 EUR versichert. In den Vertrag einbezogen sind die Allgemeinen Versicherungsbedingungen zur Haftpflichtversicherung für Vermögensschäden (AVB 107889-06.2004) und die Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibung für Vermögensschadenhaftpflichtversicherung von Grundstücks- und Hypothekenmaklern (VSH 51/01.2002). Nach der Risikobeschreibung erstreckt sich der Versicherungsschutz u.a. auf die Tätigkeit als hauptberuflicher Haus-, Grundstücks- und Hypothekenmakler. Abweichend von § 4 Ziff. 2 der Allgemeinen Versicherungsbedingungen zur Haftpflichtversicherung für Vermögensschäden sind in die Versicherung Haftpflichtansprüche aus dem Nachweis und der Vermittlung von Grundstückskaufverträgen, von Verträgen über Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, von Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume und von Miet- und Pachtverträgen über Grundstücke eingeschlossen. Wegen des weiteren Inhalts des Versicherungsvertrages wird auf die Anlagen K1-3 (I/9-22) verwiesen.

Am 26.04.2010 ging die Klägerin einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Grundstücksgemeinschaft J. und S. T. ein. Sie übernahm es, die Auftraggeber in allen Fragen der Projektentwicklung des Objektes L. Straße28/29 in B. mit dem Ziel der Sanierung und des Verkaufs zu beraten und die komplette Abwicklung vorzunehmen. Zu den Aufgaben der Klägerin gehörten auch die Erstellung von Verkaufsunterlagen, der Vertrieb sowie die Kundenberatung. Für ihre Leistungen erhielt die Klägerin nach dem Vertrag für die Buchführung, den Schriftwechsel und die Vertragsvorbereitungen etc. eine monatliche Pauschalvergütung von netto 1.500 EUR. Für den Fall des Abschlusses von Kaufverträgen sollten zur Abgeltung aller bis dahin notwendigen Vorarbeiten maximal 10% des Verkaufspreises zzgl. Mehrwertsteuer gezahlt werden. Wegen der Einzelheiten wird auf den Geschäftsbesorgungsvertrag (I/179/180) verwiesen.

Für die zu vertreibenden Wohn- und Teileigentumseinheiten konnten die Erwerber auf Grund der Denkmaleigenschaft der Immobilie Sonderabschreibungen nach § 7i EStG in Anspruch nehmen. Hierauf machte die Klägerin bei ihren Verkaufsbemühungen aufmerksam. Es wurden Berechnungsbeispiele für die einzelnen Erwerber erstellt, welche zur Darstellung der Rentabilität die Sonderabschreibungen berücksichtigten. In den von der Klägerin gefertigten Prospekt (I/50-72) gelangte eine Preisliste, die (mit Steuerrelevanz) die Kaufpreise für die einzelnen Einheiten nach Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil verdeutlichte.

Im Jahr 2013 meldete die Klägerin der Beklagten, dass aus ihrer Tätigkeit für die Grundstückseigentümer von den Erwerbern Schadensersatzansprüche hergeleitet werden würden. Im Verlaufe einer Prüfung des zuständigen Finanzamtes seien Teile des geplanten Sanierungsaufwandes zu Lasten der nachträglichen Herstellungskosten der Altbausubstanz zugeschlagen worden, sodass nur geringere Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden könnten. Hieraus entnähmen Teile der Erwerber steuerliche Nachteile.

Die Beklagte lehnte ihre Einstandspflicht ab, da der haftungsrelevante Verstoß nicht zur versicherten Tätigkeit eines Immobilienmaklers gezählt werden könne. Die Klägerin habe mit ihren Aktivitäten den Geschäftsbesorgungsvertrag erfüllt und sei daher als Erfüllungsgehilfe der Auftraggeber in Erscheinung getreten.

Das Landgericht Magdeburg hat mit Urteil vom 18.07.2016, auf das wegen der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen ergänzend Bezug genommen wird, der Klage teilweise stattgegeben und festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet sei, der Klägerin wegen der Schadensersatzansprüche namentlich genannter Kunden Versicherungsschutz zu gewähren.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Die Erstellung von Finanzierungsmodellen und die Berechnung steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten gehörten nicht zur typischen/klassischen Maklertätigkeit, wie sie nach der Risikobeschreibung versichert sei. Nach den Versicherungsbedingungen bestehe kein Versicherungsschutz für jede Art von Beratungsleistungen. Wenn sich das Landgericht auf den Standpunkt stelle, solche Tätigkeiten könne der Makler vertraglich übernehmen, werde nicht bedacht, dass dies zu Lasten des Versicherers ginge.

Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Magdeburg vom 18. Juli 2016 die Klage abzuweisen.

Hilfsweise beantragt die Beklagte, die Zurückverweisung an das Landgericht.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts. Entgegen der Auffassung der Beklagte habe die Klägerin eine typische Maklertätigkeit entfaltet, zu der auch die steuerlichen Aspekte des angebahnten Geschäfts gehören könnten. Das Maklerrecht sei dispositiv, womit Abweichungen vom klassischen Berufsbild zulässig seien und vorkämen. Nicht anders seien die Versicherungsbedingungen auszulegen. Zudem überwiege hier die auf die Vermarktung des Objektes gerichtete Tätigkeit. Die Klägerin habe, was zwischen den Parteien unstreitig ist, keine steuerliche Beratung geleistet und die Erwerber hierauf auch hingewiesen. Das bloße Erwähnen von Abschreibungsmöglichkeiten, so meint die Klägerin weiter, gehöre zu den Aufgaben eines Maklers. Die Klägerin habe jedenfalls nicht am bestehenden Versicherungsschutz gezweifelt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze sowie die Sitzungsniederschriften beider Instanzen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das Urteil des Landgerichts beruht auf keiner Rechtsverletzung im Sinne von § 513 I ZPO. Der Einzelrichter hat auf der Grundlage der von ihm festgestellten entscheidungserheblichen Tatsachen, an deren Richtigkeit und Vollständigkeit der Senat nicht zweifelt, den beklagten Berufshaftpflichtversicherer zu Recht verpflichtet gesehen, der Klägerin in den angezeigten Fällen für die Tätigkeit eines Immobilienmaklers in den Grenzen der vereinbarten Summen Deckung zu gewähren (§§ 1 Ziff. I.; 3 Ziff. II.1.; 5 Ziff. 1. AVB i.V.m. Nr. 1 Bst. a); Nr. 2 Bst. a) der Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibung und §§ 1; 100 VVG).

1. Die Zulässigkeit der im Berufungsrechtszug ausschließlich zu beurteilenden Feststellungsklage unterliegt keinen Bedenken. Der Versicherungsnehmer kann auf Feststellung der Pflicht zur Gewährung von Versicherungsschutz klagen (BGH, Urteil vom 03.10.1979 – IV ZR 45/78 Rdn. 17).

2. Zusammengefasst hat das Landgericht zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Es komme darauf an, ob die Tätigkeit der Klägerin nach den vereinbarten Bedingungen unter den Versicherungsschutz falle. Dies sei durch Auslegung des Vertrages aus der Perspektive des durchschnittlichen Versicherungsnehmers, der über keine versicherungsrechtlichen Spezialkenntnisse verfüge, allerdings das Vereinbarte mit Blick auf das eigene Berufsbild aufmerksam zur Kenntnis nehme, zu ermitteln. Insoweit gehe es im Rechtsstreit um die hauptberufliche Tätigkeit der Klägerin, die im eingegangenen Geschäftsbesorgungsverhältnis auch entfaltet worden sei. Eine uneingeschränkte Selbständigkeit im Sinne von Weisungsfreiheit verlangten die Versicherungsbedingungen nicht. Abweichungen vom typischen Berufsbild eines Maklers seien zulässig, sodass sich im Zuge der Vermittlungstätigkeit weitergehende Pflichten ergeben könnten, wie beispielsweise zur Information über das Steuerrecht oder die Praxis der Finanzämter. Informationsbeschaffende und -aufbereitende Tätigkeiten gingen erst dann über das Berufsbild des Maklers hinaus, wenn sie nicht mehr als Nebenleistung einer Immobilienvermittlung erschienen, sondern beispielsweise auf eine Kapitalanlage gerichtet seien. Dies sei hier nicht der Fall. Die Klägerin habe eine vermittelnde Tätigkeit entfaltet. Sie sei mit der Objektabwicklung betraut gewesen, habe die Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten nicht in eigenem Namen veräußert und sei für den Abschluss der Kaufverträge mit einer Provision vergütet worden. Dies entspräche der versicherten Maklertätigkeit. Habe die Klägerin in diesem Zusammenhang Verkaufsunterlagen erarbeitet, die nicht der Praxis der Finanzverwaltung Rechnung trügen, sei es nicht ausgeschlossen, dass betroffene Kunden Ersatz ihres Steuerschadens bei der Klägerin suchen würden.

Dies trifft uneingeschränkt zu.

3. a) Die Beklagte hat nach den vereinbarten Bedingungen Versicherungsschutz u.a. dann zugesagt, wenn der Klägerin in ihrer beruflichen Tätigkeit als Immobilienmakler ein Verstoß unterläuft, der Haftpflichtansprüche gegen sie zur Folge haben könnte. Der Versicherungsschutz umfasst sowohl die Abwehr unbegründeter als auch die Befriedigung begründeter Schadensersatzansprüche. Es kommt im Deckungsprozess deshalb nicht darauf an, ob sich die Erwerber zu Recht an die Klägerin halten. Es genügt, dass aus dem zugrunde liegenden Sachverhalt Ansprüche erwachsen können. Dies hat das Landgericht zu Recht bejaht. Auch wenn zwischen der Klägerin (als Erfüllungsgehilfin der Verkäufer) und den Erwerbern keine ausdrücklich begründeten unmittelbaren vertraglichen Beziehungen bestanden, können sich angesichts der teilweise nicht zu realisierenden Sonderabschreibungen zumindest Schadensersatzansprüche

für in Anspruch genommenes besonderes Vertrauen (§§ 280 I; 241 II; 311 III BGB),
(ähnlich gelagert) aus Prospekthaftung im weiteren Sinne (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 311 Rdn. 19) oder
als Folge eines konkludenten Beratungs- bzw. Auskunftsvertrages (§ 280 I BGB) ergeben.

Fällig wird der Versicherungsschutz mit der Inanspruchnahme der Klägerin durch die mutmaßlich Ersatzberechtigten. Dafür genügt die außergerichtliche Aufforderung zum Schadensersatz (BGH, Urteil vom 03.10.1979 – IV ZR 45/78 Rdn. 20; OLG Jena, Beschluss vom 29.01.2007 – 4 U 660/06 Rdn. 5). Die Beklagte muss deshalb ihre Verpflichtungen erfüllen, wenn der vom Dritten zugrunde gelegte anspruchsbegründende Sachverhalt unter den Schutz- bzw. Risikobereich des Versicherungsvertrages fällt (BGH, Urteil vom 03.11.1982 – Iva ZR 125/81 Rdn. 12; OLG Köln, Urteil vom 27.09.2016 – 9 U 26/16 Rdn. 67). Letzteres ist zwischen den Parteien streitig und – wie vom Landgericht ebenfalls zutreffend erkannt – durch Auslegung des Versicherungsvertrages zu klären.

b) Welchen Inhalt ein Versicherungsvertrag hat, insbesondere welche Risiken versichert sind, richtet sich in objektiver Auslegung nach dem Verständnis eines durchschnittlichen, die Versicherungsbedingungen aufmerksam zur Kenntnis nehmenden und die Interessen der Beteiligten abwägenden Versicherungsnehmers ohne versicherungsrechtliche Spezialkenntnisse (Basedow, in: MünchKomm.-BGB, 7. Aufl., § 305c Rdn. 24 m.w.N.; Prölls/Martin/Armbrüster, VVG, 30. Aufl., Einl. Rdn. 260 m.w.N.). In erster Linie maßgebend sind der Wortlaut, die zugrunde liegenden Interessen des Versicherungsnehmers und, soweit für den Versicherungsnehmer erkennbar, der mit dem Bedingungswerk verfolgte Zweck und der Sinnzusammenhang der Klauseln (BGH NJW 2017, 388, 389).

Den vorliegenden Versicherungsbedingungen wird der Versicherungsnehmer zunächst entnehmen, dass seine hauptberufliche Tätigkeit als Immobilienmakler versichert ist. Darunter fallen – auch nach Auffassung der Beklagten – all jene Risiken, die mit dem Abschluss eines Maklervertrages verbunden sind. Nach dem gesetzlichen Leitbild verpflichtet der Maklervertrag den Makler zu keiner Tätigkeit. Er begründet keine synallagmatischen Hauptleistungspflichten zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber. Weist der Makler die Gelegenheit zum Abschluss des vorgegebenen Vertrages nach oder vermittelt er den Abschluss eines solchen Vertrages, erhält er unter der Voraussetzung des Zustandekommens des Hauptvertrages eine erfolgsabhängige Vergütung (§ 652 I S. 1 BGB; Palandt/Sprau, vor § 652 Rdn. 1).

Über diese enge Sicht des Gesetzes geht die Praxis allerdings hinaus. Gerade weil das Maklerrecht weitestgehend dispositiv ist, wird das Berufsbild des Maklers von besonderen Vereinbarungen der Parteien und sich an den konkreten Umständen des Einzelfalls orientierenden Nebenpflichten des Maklers (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06 Rdn. 11 ff.; Palandt/Sprau, § 652 Rdn. 14, 15, 16, 17) geprägt. Es treten Mischformen mit anderen Vertragstypen in Erscheinung, deren häufigstes Beispiel wohl der zumeist als Maklerdienstvertrag begriffene Alleinauftrag ist (BGH, Urteil vom 08.04.1987 – IVa ZR 17/86 – Rdn. 12; BGH, Urteil vom 21.10.1987 – Iva ZR 103/86 Rdn. 21; Palandt/Sprau, vor § 652 Rdn. 4; § 652 Rdn. 63, 78, 79). Der Makler kann über die maklertypischen Pflichten hinaus zusätzliche Leistungen übernehmen, wie Beratung, Verhandlungsführung, Mithilfe bei der Planung, Kalkulation, Finanzierung (Palandt/Sprau, § 652 Rdn. 11; vgl. bspw. BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 40/94 Rdn. 13 ff.; BGH, Urteil vom 02.06.1995 – V ZR 52/94 Rdn. 12; BGH, Urteil vom 06.04.2001 – V ZR 402/99 Rdn. 12) oder gar einen Erfolg schulden (BGH, Urteil vom 21.10.1987 – IVa ZR 103/86 – Rdn. 17, 22; Palandt/Sprau, vor § 652 Rdn. 7). Dies führt dann zum Abschluss eines Maklerdienst- oder -werkvertrages. Trotzdem handelt es sich nach wie vor im Kern um einen Maklervertrag, wenn ergänzend zum klassischen Maklerleitbild Verwaltungs- und Abrechnungsleistungen übernommen, eine Tätigkeitspflicht begründet oder gar Garantien eingeräumt werden (Palandt/Sprau, vor § 652 Rdn. 6; Staudinger/Arnold, BGB, Neubearb. 2016, Vorbem. §§ 652 ff. Rdn. 14). Auf die Bezeichnung des Vertrages kommt es nicht an. Von einem Maklervertrag ist solange auszugehen, wie die wesentlichen Elemente der erfolgsabhängigen Vergütung, der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit und der Abschlussfreiheit des Auftraggebers vorliegen (Palandt/Sprau, vor § 652 Rdn. 4).

Nicht anders konnte die Klägerin den Gegenstand der Versicherung interpretieren, zumal die zur Bestimmung des übernommenen Risikos gedachte Risikobeschreibung keine weitergehende Einschränkung erkennen lässt. Das Interesse des Immobilienmaklers, der sich für eine Berufshaftpflichtversicherung entscheidet, ist typischerweise darauf gerichtet, den gesamten Bereich der damit verbundenen Berufsausübung abgedeckt zu sehen. Dies betrifft auch jene Bereiche, denen sich ein Makler im Zuge seiner Berufsausübung zuwenden kann und unter Umständen zuwenden muss. Aus Sicht des Versicherungsnehmers wird die Grenze zum nicht versicherten Bereich erst dann überschritten, wenn im Kern nicht mehr von einer erfolgsabhängig vergüteten Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit gesprochen werden kann. Das Abstellen der Beklagten auf eine klassische Maklertätigkeit, die allerdings schon nicht typisch ist, greift danach erheblich zu kurz.

c) Unter Berücksichtigung des so ermittelten Versicherungsgegenstandes ist der vermeintliche haftungsbegründende Verstoß der Klägerin gegen ihre Berufspflichten von der Beklagten versichert worden.

Unter Vermittlung eines Vertrages durch den Makler versteht man die bewusste und aktive Einwirkung mittelbar oder unmittelbar auf die Willensbildung des (potentiellen) Vertragspartners des Auftraggebers, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des angestrebten Hauptvertrages zu fördern, wozu Vertragsentwürfe, Beratungen oder Informationen gehören können, je nachdem, was nach den Umständen des Einzelfalls und den Bedürfnissen von Auftraggeber und Interessent für den Vertragsabschluss erforderlich ist (Palandt/Sprau, § 652 Rdn. 27). Dies schließt es ein, sich eines Prospektes zu bedienen, Angaben zur Kaufpreisaufteilung zu machen oder dem Interessenten Rentabilitätsbetrachtungen zu unterbreiten. Dass sich die Klägerin hierzu in einem Geschäftsbesorgungsvertrag verpflichtete, der weitergehende Aufgaben vorsah, ist – wie bereits dargestellt – für den Versicherungsschutz nicht entscheidend. Hat sie maklertypisch vermittelt und hierfür nach dem Vertragsschluss der Auftraggeber eine erfolgsabhängige Vergütung erhalten, wurde sie als Immobilienmakler tätig und konnte sich in dieser Beziehung durch die Haftpflichtversicherung der Beklagten abgesichert betrachten.

Dies hat nichts damit zu tun, wie die Beklagte meint, durch Vereinbarung oder Übernahme von Aufgaben den Versicherungsschutz nachträglich zu Lasten des Versicherers zu erweitern. Vielmehr war die Klägerin von vornherein nach dem Vertrag und der ihm zugrunde liegenden Risikobeschreibung in diesem Umfang versichert, was sie in die Lage versetzte, ohne zusätzlichen Versicherungsschutz die mit ihrer Berufsausübung typischerweise verbunden Pflichten zu übernehmen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 I ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10; 711 S. 1, 2; 709 S. 2 ZPO.

Die Revision lässt der Senat nicht zu. Durch die Entscheidung über Inhalt und Reichweite des konkreten Versicherungsverhältnisses der Parteien sehen sich keine Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung aufgeworfen. Zudem verlangen weder die Fortbildung des Rechts noch die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung nach einer Entscheidung des Revisionsgerichts.

Der Streitwert ist entsprechend dem Senatsbeschluss vom 29.08.2017 festgesetzt (vgl. allgemein zum Streitwert der Deckungsklage OLG Hamm, Beschluss vom 22.03.1991 – 20 W 10/91 Rdn. 1).