Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- OLG München: Kein Versicherungsschutz für Sachschäden ohne spezifischen Mietausfall bei Mietnomadenversicherung – Urteil zu § 2 ABB
- Der Ausgangsfall: Vermieter fordert Geld von Mietnomadenversicherung nach Auszug des Mieters und hinterlassenen Schäden
- Der Streitpunkt: Zahlt die Versicherung für Sachschäden auch ohne Mietausfall durch Weiterwohnen nach Kündigung?
- Die Entscheidung des OLG München: Keine Leistungspflicht der Versicherung und voraussichtliche Zurückweisung der Berufung
- Die Begründung des Gerichts – Auslegung der Versicherungsbedingungen § 2 ABB: Sachschäden nur bei spezifischem Mietausfall
- Die entscheidende Klausel in den Versicherungsbedingungen: Nicht überraschend und daher wirksam gemäß § 305c BGB
- Was macht einen „Mietnomaden“ im Sinne der Versicherungsbedingungen aus?
- Weitere Argumente des Vermieters ohne Erfolg vor dem OLG München
- Prozessualer Hinweis des Senats: Empfehlung zur kostensparenden Berufungsrücknahme
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist eine Mietnomadenversicherung und welche typischen Risiken deckt sie ab?
- Unter welchen Umständen zahlt eine Mietnomadenversicherung für Sachschäden in einer Mietwohnung?
- Was bedeutet „überraschende Klausel“ im Zusammenhang mit Versicherungsbedingungen und wann ist sie unwirksam?
- Welche Bedeutung hat ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) für andere Vermieter?
- Wie kann ich als Vermieter sicherstellen, dass meine Mietnomadenversicherung meine Erwartungen erfüllt?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 14 U 9475/21 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG München
- Datum: 04.02.2022
- Aktenzeichen: 14 U 9475/21
- Verfahrensart: Beschluss im Berufungsverfahren
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Vermieter, der eine Versicherungsleistung für Sachschäden am Mietobjekt beansprucht und eine Klausel der Versicherung für unwirksam hält.
- Beklagte: Versicherungsgesellschaft, die die Leistungspflicht abgelehnt hat.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Ein Vermieter machte nach Kündigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters Sachschäden am Mietobjekt bei seiner „Mietnomaden“-Versicherung geltend, was die Versicherungsgesellschaft ablehnte.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob die „Mietnomaden“-Versicherung Sachschäden auch dann abdeckt, wenn kein Mietausfall entsteht, weil der Mieter rechtzeitig auszieht. Streitig war zudem die Wirksamkeit einer Klausel, die Sachschäden an einen Mietausfall knüpft.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht beabsichtigt, die Berufung des Vermieters gegen das Urteil des Landgerichts zurückzuweisen.
- Begründung: Das Gericht sah die Versicherungsbedingungen als eindeutig an, wonach Sachschäden nur versichert sind, wenn auch ein Mietausfall entsteht, der darauf beruht, dass der Mieter nach Vertragsende in der Wohnung bleibt. Da der Mieter rechtzeitig auszog, lag dieser versicherte Mietausfall nicht vor. Die Klausel, die Sachschäden an diesen Mietausfall koppelt, wurde als nicht überraschend und wirksam eingestuft, da sie dem typischen Risiko des „Mietnomadentums“ entspricht.
- Folgen: Das Gericht sieht den Anspruch des Vermieters auf Versicherungsleistung als nicht gegeben an. Dem Vermieter wurde geraten, die Berufung zurückzunehmen, um Gerichtsgebühren zu sparen.
Der Fall vor Gericht
OLG München: Kein Versicherungsschutz für Sachschäden ohne spezifischen Mietausfall bei Mietnomadenversicherung – Urteil zu § 2 ABB
Ein aktueller Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) München (Az.: 14 U 9475/21) vom 04. Februar 2022 bringt Klarheit in die Leistungspflicht von sogenannten „Mietnomaden-Versicherungen“.
Im Kern ging es um die Frage, ob ein Vermieter auch dann Anspruch auf Ersatz von Sachschäden hat, wenn der Mieter zwar Mietschulden hatte und gekündigt wurde, aber fristgerecht auszog und somit kein Mietausfallschaden durch ein Weiterwohnen nach Vertragsende entstand. Das Gericht entschied: Ohne einen solchen spezifischen Mietausfall besteht laut den Versicherungsbedingungen kein Anspruch auf Erstattung der Sachschäden.
Der Ausgangsfall: Vermieter fordert Geld von Mietnomadenversicherung nach Auszug des Mieters und hinterlassenen Schäden
Der Fall begann mit einem Mietverhältnis, das ein Vermieter für sein Anwesen in … B. ab dem 1. März 2017 eingegangen war. Um sich gegen Risiken wie ausbleibende Mietzahlungen und Schäden durch unzuverlässige Mieter abzusichern, hatte der Vermieter eine spezielle „Mietnomaden-Versicherung“ bei einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossen. Den Vertragsdetails lagen die „Besonderen Bedingungen für die Mietnomadenversicherung“ (ABB) zugrunde.
Im September 2019 geriet der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Verzug. Dies veranlasste den Vermieter, eine Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen, die zum 12. November 2019 wirksam wurde. Der Mieter kam dieser Kündigung nach und zog pünktlich zum Kündigungszeitpunkt aus dem Mietobjekt aus. Allerdings hinterließ er nach Angaben des Vermieters erhebliche Sachschäden am Anwesen. Der Vermieter bezifferte diese Schäden auf 34.205,00 Euro und forderte diese Summe zuzüglich Zinsen von seiner Versicherungsgesellschaft. Die Versicherung lehnte jedoch eine Zahlung ab.
Der Streitpunkt: Zahlt die Versicherung für Sachschäden auch ohne Mietausfall durch Weiterwohnen nach Kündigung?
Der Vermieter war der Ansicht, dass die Klausel in den Versicherungsbedingungen, die eine Leistung für Sachschäden an das Entstehen eines bestimmten Mietausfallschadens koppelt, eine überraschende Klausel im Sinne des § 305c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darstelle und somit unwirksam sei. Eine solche Klausel ist unwirksam, wenn sie so ungewöhnlich ist, dass der Vertragspartner nicht mit ihr rechnen musste und sie ihn unangemessen benachteiligt. Der Vermieter meinte, er habe vernünftigerweise erwarten dürfen, dass Sachschäden auch dann gedeckt sind, wenn der Mieter zwar fristgerecht auszieht, aber zuvor Schäden verursacht hat, insbesondere wenn das Mietverhältnis aufgrund von Mietrückständen gekündigt wurde.
Das Landgericht Memmingen hatte die Klage des Vermieters in erster Instanz mit Urteil vom 01. Dezember 2021 (Az.: 25 O 50/21) abgewiesen. Die Richter dort sahen den geltend gemachten Sachschaden als nicht versichert an, da die Voraussetzungen für einen ersatzpflichtigen Mietausfallschaden nach den Versicherungsbedingungen nicht vorlagen. Zudem äußerten sie Bedenken, ob der Vermieter die Höhe des Schadens ausreichend nachvollziehbar dargelegt hatte. Gegen dieses Urteil legte der Vermieter Berufung beim Oberlandesgericht München ein.
Die Entscheidung des OLG München: Keine Leistungspflicht der Versicherung und voraussichtliche Zurückweisung der Berufung
Das Oberlandesgericht München teilte in seinem Beschluss mit, dass es beabsichtige, die Berufung des Vermieters gemäß § 522 Abs. 2 Zivilprozessordnung (ZPO) zurückzuweisen. Diese Vorschrift erlaubt es Gerichten, eine Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen, wenn sie einstimmig davon überzeugt sind, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.
Weiterhin führte das Gericht aus, dass der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukomme – das heißt, sie wirft keine über den Einzelfall hinausgehenden wichtigen Rechtsfragen auf. Auch sei eine Entscheidung des Berufungsgerichts weder für die Fortbildung des Rechts noch für die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Eine mündliche Verhandlung hielt das Gericht daher nicht für notwendig.
Die Begründung des Gerichts – Auslegung der Versicherungsbedingungen § 2 ABB: Sachschäden nur bei spezifischem Mietausfall
Das OLG München schloss sich der Auffassung des Landgerichts an und bewertete dessen Urteil als zutreffend. Die Richter legten die entscheidende Klausel in § 2 der Besonderen Bedingungen für die Mietnomadenversicherung (ABB) aus.
Gemäß § 2 Nr. 1c ABB ist die Leistungspflicht der Versicherung für Sachschäden ausdrücklich an das Vorliegen eines „ersatzpflichtigen Mietausfallschadens gemäß Nr. 3“ geknüpft. Was genau unter einem solchen ersatzpflichtigen Mietausfallschaden zu verstehen ist, definiert § 2 Nr. 1a ABB: Ein solcher Schaden liegt nur dann vor, wenn das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde und der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung weiterhin in Anspruch nimmt. Mit anderen Worten: Der Mieter muss trotz Kündigung widerrechtlich in der Wohnung verbleiben.
Im vorliegenden Fall war der Mieter jedoch pünktlich zum Kündigungszeitpunkt ausgezogen. Damit war gerade kein Mietausfallschaden entstanden, der auf einem Verbleib des Mieters in der Wohnung nach Vertragsende beruhte. Folglich, so das Gericht, sei die zwingende Voraussetzung für die Leistungspflicht bezüglich der Sachschäden – nämlich das Vorliegen eines solchen spezifisch definierten Mietausfallschadens – gemäß § 2 Nr. 3 ABB („Der Versicherer leistet – sofern ein ersatzpflichtiger Mietausfallschaden eingetreten ist – Entschädigung für versicherte Sachen…“) nicht erfüllt. Die Bedingungen sind hier eindeutig und lassen keinen anderen Schluss zu.
Die entscheidende Klausel in den Versicherungsbedingungen: Nicht überraschend und daher wirksam gemäß § 305c BGB
Entscheidend für den Vermieter war die Frage, ob diese Koppelung der Sachschadensregulierung an den Mietausfall durch Weiterwohnen eine überraschende Klausel nach § 305c BGB darstellt und deshalb unwirksam ist. Das OLG München verneinte dies klar und stimmte auch hier dem Landgericht zu.
Eine Klausel gilt als überraschend, wenn sie an einer Stelle in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) steht, wo der Kunde sie nicht vermuten würde (sogenannte „Verortung“), oder wenn sie inhaltlich von dem abweicht, was ein durchschnittlicher Vertragspartner vernünftigerweise erwarten darf (sogenannte „inhaltliche Überraschung“).
Hinsichtlich der Verortung stellte das Gericht fest, dass die Beschränkung der Haftung für Sachschäden durch die Koppelung an den Mietausfall direkt in § 2 Nr. 3 ABB enthalten ist – also genau in der Klausel, die den Versicherungsumfang für Sachschäden regelt. Diese stehe zudem im direkten Zusammenhang mit § 2 Nr. 1 (allgemeiner Versicherungsumfang) und § 2 Nr. 2 (Definition Mietausfallschaden). Eine „Versteckung“ der Klausel, die sie überraschend machen könnte, liege somit nicht vor.
Auch eine inhaltliche Überraschung sahen die Richter nicht. Für diese Beurteilung zogen sie die Erwartungshaltung eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers heran, der eine „Mietnomaden-Versicherung“ abschließt. Eine solche Versicherung, so das Gericht, sei erkennbar nicht dazu gedacht, jegliche Art von Sachschäden abzudecken, die am Ende eines Mietverhältnisses auftreten können, etwa durch normalen Verschleiß, unsachgemäßen Gebrauch bei langjährigen, unauffälligen Mietverhältnissen oder unterlassene Schönheitsreparaturen. Dies würde den Bereich einer Wohngebäude- oder Hausratversicherung betreffen oder allgemeine Streitigkeiten über Abnutzung abdecken, nicht aber das spezifische Risiko des „Mietnomadentums“.
Was macht einen „Mietnomaden“ im Sinne der Versicherungsbedingungen aus?
Für einen durchschnittlichen Versicherungsnehmer sei es nachvollziehbar, dass die Leistungspflicht einer speziellen Mietnomadenversicherung begrenzt ist. Die Koppelung der Sachschadensregulierung an einen Mietausfall, der durch das widerrechtliche Weiterwohnen des Mieters nach Kündigung entsteht, ist eine sinnvolle und nicht überraschende Einschränkung. Sie fokussiert den Versicherungsschutz auf das Kernrisiko, das mit dem Begriff „Mietnomade“ verbunden ist.
Das Gericht stützte sich hierbei auch auf rechtswissenschaftliche Literatur zur Definition des „Mietnomadentums“. Zitiert wurde Brunner (bei Fischer, DGVZ 2013, 195), der Mietnomaden als Personen beschreibt, die eine Wohnung bereits in der Absicht anmieten, keine Miete zu zahlen (Zahlungsunwilligkeit), die Wohnung erst nach langwierigen gerichtlichen Verfahren und der Erwirkung eines Räumungstitels verlassen und dabei oft erhebliche Mietschulden sowie verwüstete und beschädigte Wohnräume hinterlassen.
Der vorliegende Fall, so das OLG München, passe gerade nicht zu dieser typischen Definition eines Mietnomaden. Hier hatte der Mieter über zwei Jahre lang seine Miete bezahlt, geriet dann in Zahlungsrückstand und zog nach der Kündigung sofort und fristgerecht aus. Nach Ansicht des Gerichts wäre es daher eher überraschend gewesen, wenn dieser Sachverhalt vom Versicherungsschutz umfasst gewesen wäre. Die gewählte Einschränkung in den Versicherungsbedingungen höhle den Versicherungsschutz auch nicht aus; das Kernrisiko des Mietnomadentums – nämlich der Mieter, der nicht zahlt, nicht auszieht und dabei Schäden verursacht – bleibe weiterhin versichert. Folglich bestanden für das Gericht keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Versicherungsbedingungen nach den §§ 305 ff. BGB.
Weitere Argumente des Vermieters ohne Erfolg vor dem OLG München
Das OLG München setzte sich auch mit weiteren Argumenten auseinander, die der Vermieter in seiner Berufung vorgebracht hatte:
- Die Berufungsbegründung des Vermieters zitierte selbst die Abhängigkeit der Sachschäden vom Mietausfall (§ 2 Nr. 3 ABB), was die Auslegung des Gerichts eher stützte als widerlegte.
- Der Umstand, dass die Versicherungsgesellschaft nach der Schadensmeldung des Vermieters eine Beweissicherung veranlasst hatte, stelle kein Anerkenntnis einer grundsätzlichen Leistungspflicht dar. Solche Maßnahmen dienen oft der reinen Sachverhaltsaufklärung, ohne dass damit bereits eine Entscheidung über die Zahlungspflicht getroffen wird.
- Auch die Änderung einer zunächst geäußerten Rechtsauffassung durch das erstinstanzliche Gericht sei zulässig, solange die Parteien – wie hier geschehen durch einen Hinweisbeschluss vom 26. Juli 2021 – darauf hingewiesen wurden und Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Eine unzulässige Überraschungsentscheidung liege daher nicht vor.
- Auf die Frage, ob der Vermieter die Höhe des Schadens schlüssig dargelegt hatte, kam es nach den Überlegungen des Gerichts nicht mehr an, da bereits eine grundsätzliche Leistungspflicht der Versicherung für die Sachschäden verneint wurde.
Prozessualer Hinweis des Senats: Empfehlung zur kostensparenden Berufungsrücknahme
Abschließend gab der Senat des OLG München dem Vermieter den prozessualen Hinweis, die Berufung zurückzunehmen. Dies hätte für den Vermieter den Vorteil, dass sich die anfallenden Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren ermäßigen würden. Dieser Hinweis ist üblich, wenn ein Gericht die Erfolgsaussichten einer Berufung als sehr gering einschätzt. Die endgültige Entscheidung über die Zurückweisung der Berufung ergeht erst nach Ablauf einer Frist zur Stellungnahme oder durch einen gesonderten Beschluss, sollte der Vermieter die Berufung nicht zurücknehmen. Die ausführliche Begründung des Gerichts liegt jedoch bereits mit diesem Hinweisbeschluss vor und macht die Haltung des OLG München deutlich.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des OLG München verdeutlicht, dass eine Mietnomadenversicherung Sachschäden nur dann erstattet, wenn ein Mieter nach Kündigung widerrechtlich in der Wohnung verbleibt und dadurch ein Mietausfall entsteht. Diese Verknüpfung von Sachschadenerstattung an einen spezifischen Mietausfall ist keine überraschende Klausel, sondern entspricht dem Kernzweck einer solchen Spezialversicherung. Vermieter sollten beachten, dass nicht jeder zahlungssäumige Mieter automatisch als „Mietnomade“ im versicherungsrechtlichen Sinne gilt – entscheidend ist das widerrechtliche Verweilen nach Vertragsende, nicht allein Sachbeschädigungen oder Mietrückstände.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist eine Mietnomadenversicherung und welche typischen Risiken deckt sie ab?
Eine Mietnomadenversicherung ist eine spezielle Versicherungsart, die Vermieter vor finanziellen Schäden schützen soll, die durch sogenannte Mietnomaden entstehen können. Stellen Sie sich vor, Sie vermieten eine Wohnung, und der Mieter zahlt keine Miete mehr und verursacht zusätzlich erhebliche Schäden an der Immobilie, bevor er schließlich auszieht oder gerichtlich zur Räumung gezwungen werden muss. Solche Situationen können für Vermieter eine große finanzielle Belastung darstellen.
Die Versicherung zielt darauf ab, genau diese finanziellen Risiken abzufedern. Sie deckt typischerweise zwei Hauptbereiche ab:
- Mietausfall: Dies ist oft das Kernrisiko. Die Versicherung kann den Verlust der regelmäßigen Mieteinnahmen ersetzen, wenn der Mieter die Zahlung einstellt und ein Gerichtsverfahren zur Eintreibung oder Räumung notwendig wird. Die Dauer, für die der Mietausfall übernommen wird, ist in der Regel begrenzt und variiert je nach Vertrag.
- Sachschäden: Wenn der Mieter die gemietete Immobilie beschädigt und die Kosten für die notwendigen Reparaturen nicht selbst trägt, kann die Versicherung die Kosten für die Beseitigung dieser Schäden übernehmen. Auch hier gibt es üblicherweise eine maximale Deckungssumme pro Schadensfall oder Vertrag.
Wichtig zu wissen ist, dass es keinen einheitlichen Standard für Mietnomadenversicherungen gibt. Die genauen Leistungen, die maximale Höhe der Deckung für Mietausfall oder Sachschäden, Selbstbehalte und Ausschlüsse (Fälle, die nicht versichert sind) unterscheiden sich erheblich von Anbieter zu Anbieter und von Tarif zu Tarif. Es ist daher ratsam, die Bedingungen des jeweiligen Versicherungsvertrags genau zu prüfen, um zu verstehen, welche Risiken konkret abgedeckt sind und unter welchen Voraussetzungen die Versicherung zahlt.
Unter welchen Umständen zahlt eine Mietnomadenversicherung für Sachschäden in einer Mietwohnung?
Eine Mietnomadenversicherung ist in erster Linie dazu gedacht, Vermieter vor den finanziellen Folgen zu schützen, wenn ein Mieter seine Miete nicht mehr zahlt und trotz Mahnung und Kündigung in der Wohnung bleibt. Ein wichtiger Teil dieser Kosten können neben dem Mietausfall auch Sachschäden sein, die der Mieter verursacht. Allerdings deckt die Versicherung Sachschäden in der Regel nicht pauschal jeden Schaden ab.
Für Vermieter ist es wichtig zu verstehen, dass die Leistungspflicht der Versicherung für Sachschäden oft eng an die sogenannte „Mietnomaden“-Situation geknüpft ist. Das bedeutet, dass der Schaden im direkten Zusammenhang mit dem Mietausfall oder den Umständen stehen muss, die dazu führen, dass der Mieter nicht freiwillig auszieht (z.B. im Fall einer Räumung).
Typische Situationen, in denen eine Mietnomadenversicherung für Sachschäden leisten kann, sind zum Beispiel:
- Schäden, die der Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat, während er die Miete nicht bezahlt oder sich weigert auszuziehen. Stellen Sie sich vor, ein Mieter beschädigt Türen, Wände oder Einrichtungsgegenstände aus Frust oder Verärgerung in dieser Phase.
- Vandalismusschäden, die kurz vor oder während des Auszugs oder einer Räumung durch den Mieter oder dessen Beauftragte verursacht werden.
- Kosten für die Beseitigung von Müll oder die extreme Verschmutzung der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgeht und im Zusammenhang mit der problematischen Mietsituation steht.
Die Versicherung zahlt in der Regel nicht für:
- Normale Abnutzung der Wohnung während der Mietzeit.
- Schäden, die bereits vor dem Einzug des betroffenen Mieters vorhanden waren.
- Schäden, die nicht im Zusammenhang mit dem Mietausfall oder der Räumungssituation stehen, auch wenn sie während der Mietzeit entstanden sind.
Der genaue Umfang der Deckung und die Bedingungen für die Zahlung bei Sachschäden sind immer im jeweiligen Versicherungsvertrag festgelegt. Dort finden sich Details dazu, welche Art von Schäden versichert ist, bis zu welcher Höhe die Kosten übernommen werden und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit die Versicherung leistet. Für Vermieter ist es daher entscheidend, den eigenen Vertrag genau zu prüfen, um zu wissen, welche Sachschäden im Ernstfall tatsächlich versichert sind.
Was bedeutet „überraschende Klausel“ im Zusammenhang mit Versicherungsbedingungen und wann ist sie unwirksam?
Eine „überraschende Klausel“ ist ein Begriff aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), also vorformulierter Vertragsbedingungen, die oft in Verträgen wie Mietverträgen oder Versicherungsverträgen verwendet werden.
Im Wesentlichen liegt eine überraschende Klausel vor, wenn sie für den Vertragspartner, der die Bedingungen nicht selbst erstellt hat (z.B. der Mieter oder der Versicherungsnehmer), nach den Umständen so ungewöhnlich ist, dass er mit ihr nicht rechnen musste.
Stellen Sie sich vor, Sie schließen eine Versicherung ab. Sie erwarten typische Regelungen für die versicherten Risiken. Eine Klausel, die einen völlig untypischen Nachteil oder eine unerwartete Verknüpfung herstellt, die vom Kern des Vertrags oder dem, was allgemein üblich ist, stark abweicht, könnte überraschend sein.
Eine solche überraschende Klausel hat eine wichtige rechtliche Folge: Sie wird nach dem Gesetz (§ 305c Abs. 1 BGB) nicht Teil des Vertrags. Das bedeutet, die Klausel ist unwirksam, so als wäre sie nie in den Vertrag aufgenommen worden.
Für diese Unwirksamkeit müssen meist zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Klausel ist objektiv ungewöhnlich: Sie weicht vom typischen Inhalt solcher Verträge oder den Erwartungen, die ein durchschnittlicher Vertragspartner haben darf, erheblich ab.
- Die Klausel ist subjektiv überraschend: Der konkrete Vertragspartner musste unter den gegebenen Umständen (z.B. wie die Klausel im Vertrag hervorgehoben oder versteckt ist, der gesamte Vertragsinhalt) vernünftigerweise nicht mit dieser Klausel rechnen.
Ein Beispiel, wie es im Zusammenhang mit dem Fall des Vermieters relevant sein könnte: Wenn in einer Gebäudeversicherung, die Sachschäden am Gebäude abdeckt, eine Klausel versteckt ist, die den Anspruch auf Sachschadenersatz nur zulässt, wenn gleichzeitig Mietausfall entsteht und dieser Mietausfall ebenfalls versichert ist, könnte dies für einen Versicherungsnehmer, der primär Schutz vor Sachschäden erwartet, eine überraschende Verknüpfung darstellen. Ob eine solche Klausel tatsächlich überraschend und damit unwirksam ist, hängt jedoch immer von den genauen Umständen, dem gesamten Vertragsinhalt und der Art der Versicherung ab.
Kurz gesagt: Eine überraschende Klausel ist eine unerwartete Regelung im „Kleingedruckten“, die so untypisch ist, dass sie für den Vertragspartner eine Überraschung darstellt und deshalb rechtlich unwirksam sein kann.
Welche Bedeutung hat ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) für andere Vermieter?
Ein Urteil eines Oberlandesgerichts (OLG) ist eine wichtige Entscheidung im deutschen Rechtssystem, die auf der Ebene über den Amts- und Landgerichten steht. Stellen Sie sich die Gerichte wie Stufen vor: Unten sind die Amtsgerichte (AG), darüber die Landgerichte (LG), dann kommen die Oberlandesgerichte (OLG) und ganz oben der Bundesgerichtshof (BGH).
Wenn ein OLG ein Urteil fällt, ist dieses Urteil zunächst einmal nur für die konkreten Parteien bindend, also für den Vermieter und Mieter, die in diesem einen Fall vor Gericht standen. Es ist nicht automatisch bindend für andere Vermieter oder Mieter im ganzen Bundesgebiet oder auch nur im selben Gerichtsbezirk des OLG.
Dennoch hat ein OLG-Urteil eine erhebliche praktische Bedeutung für andere Gerichte und damit auch für andere Vermieter:
- Es zeigt, wie ein höheres Gericht eine bestimmte Rechtsfrage einschätzt. Amts- und Landgerichte im Bezirk dieses OLG orientieren sich oft stark an dessen Rechtsprechung. Sie sind zwar nicht rechtlich gezwungen, genauso zu entscheiden, aber sie tun es häufig, um Rechtssicherheit zu schaffen und spätere Aufhebungen ihrer Urteile durch das OLG zu vermeiden.
- Auch OLG in anderen Bezirken sowie der Bundesgerichtshof nehmen die Urteile anderer OLG zur Kenntnis und beziehen sie in ihre eigenen Überlegungen ein. Es trägt zur Entwicklung einer einheitlichen Rechtsprechung bei.
Für Sie als Vermieter bedeutet das: Ein OLG-Urteil zu einem ähnlichen Sachverhalt kann ein starker Hinweis darauf sein, wie ein Gericht Ihren Fall möglicherweise entscheiden würde. Es ist eine wichtige Orientierungshilfe.
Es ist jedoch entscheidend zu wissen, dass jedes Gerichtsverfahren auf den spezifischen Fakten des Einzelfalls basiert. Selbst wenn ein OLG zu einer ähnlichen Frage entschieden hat, können kleine Unterschiede in Ihrem Fall – zum Beispiel andere Formulierungen in einem Vertrag, abweichende Umstände des Geschehens oder andere Beweise – dazu führen, dass Ihr Fall anders beurteilt wird. Auch die Rechtsprechung zu bestimmten Themen kann sich im Laufe der Zeit ändern.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Ein OLG-Urteil ist für andere Vermieter nicht direkt bindend, aber es ist eine sehr wichtige Orientierungshilfe und zeigt die Wahrscheinlichkeit einer bestimmten gerichtlichen Entscheidung auf. Es ersetzt aber nicht die sorgfältige Prüfung der eigenen, individuellen Situation.
Wie kann ich als Vermieter sicherstellen, dass meine Mietnomadenversicherung meine Erwartungen erfüllt?
Um sicherzustellen, dass eine Mietnomadenversicherung im Bedarfsfall tatsächlich den Schutz bietet, den Sie erwarten, ist es entscheidend, sich vor Abschluss des Vertrags genau mit den Versicherungsbedingungen vertraut zu machen. Eine Versicherung ist ein Vertrag, der die Rechte und Pflichten beider Seiten regelt. Nur wenn Sie verstehen, was dieser Vertrag abdeckt und was nicht, können Sie beurteilen, ob er zu Ihren Bedürfnissen passt.
Was die Versicherung abdeckt (Leistungsumfang)
Prüfen Sie genau den Leistungsumfang. Dieser beschreibt, welche Kosten und Schäden die Versicherung übernimmt. Typische Leistungen können sein:
- Mietausfall: Erstattung der Miete für einen bestimmten Zeitraum, wenn der Mieter nicht zahlt.
- Kosten für Räumung und Rechtsverfolgung: Übernahme von Anwalts- und Gerichtskosten für eine Kündigung und Räumungsklage.
- Schäden an der Wohnung: Übernahme der Reparaturkosten für durch den Mieter verursachte Schäden.
- Reinigungs- und Desinfektionskosten: Wenn die Wohnung nach Auszug in unhygienischem Zustand ist.
Stellen Sie sicher, dass die Leistungen den Risiken entsprechen, die Sie absichern möchten.
Was die Versicherung nicht abdeckt (Ausschlüsse)
Ebenso wichtig ist das Verständnis der Ausschlüsse. Dies sind Situationen oder Schadensursachen, bei denen die Versicherung keine Leistung erbringt. Solche Ausschlüsse können zum Beispiel sein:
- Schäden, die bereits vor Vertragsbeginn bestanden.
- Mietausfall über einen bestimmten Höchstzeitraum hinaus.
- Schäden, die nicht direkt vom Mieter verursacht wurden.
- Fälle, in denen bestimmte Pflichten des Vermieters nicht erfüllt wurden.
Die Ausschlüsse sind oft entscheidend dafür, ob ein Schadenfall tatsächlich reguliert wird. Eine sorgfältige Prüfung dieser Punkte kann spätere Enttäuschungen vermeiden.
Weitere wichtige Vertragsdetails
Achten Sie auch auf weitere Details in den Bedingungen:
- Wartezeit: Oft gibt es eine Zeitspanne nach Vertragsbeginn, in der noch kein Versicherungsschutz besteht.
- Versicherungssumme: Dies ist der maximale Betrag, den die Versicherung pro Schadenfall oder pro Jahr zahlt. Passt dieser Betrag zu den möglichen Kosten?
- Selbstbehalt: Der Anteil, den Sie im Schadenfall selbst tragen müssen.
- Obliegenheiten: Pflichten, die Sie als Versicherungsnehmer erfüllen müssen (z.B. Schadensmeldung innerhalb einer Frist).
Angebote und Bedingungen können sich von Anbieter zu Anbieter stark unterscheiden. Ein Vergleich verschiedener Versicherungen und die detaillierte Prüfung ihrer jeweiligen Bedingungen sind daher essenziell, um den Versicherungsschutz zu finden, der Ihren Erwartungen am besten entspricht.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Mietausfallschaden
Ein Mietausfallschaden entsteht, wenn der Vermieter keine Mieteinnahmen mehr erhält, weil der Mieter die Wohnung trotz wirksamer Kündigung und Ablauf des Mietvertrags nicht räumt und weiterhin in der Wohnung verbleibt. In diesem Fall verliert der Vermieter Einnahmen, die er normalerweise durch die Vermietung erzielt hätte. Nach § 2 Nr. 1a der Besonderen Bedingungen für die Mietnomadenversicherung (ABB) liegt ein solcher Schaden nur vor, wenn die Wohnung nach Vertragsende widerrechtlich weiterhin vom Mieter genutzt wird. Beispiel: Ein Mieter kündigt nicht, zieht nicht aus und zahlt keine Miete mehr, wodurch der Vermieter aufgrund des verbotenen Verbleibs in der Wohnung Mietausfall erleidet.
Überraschende Klausel (§ 305c BGB)
Eine überraschende Klausel ist eine Vertragsregelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die für den Vertragspartner so ungewöhnlich oder versteckt ist, dass er vernünftigerweise nicht damit rechnen musste. Nach § 305c Abs. 1 BGB ist eine solche Klausel unwirksam und wird nicht Bestandteil des Vertrages. Entscheidend ist, ob die Klausel objektiv ungewöhnlich ist und ob der Vertragspartner sie im konkreten Kontext erwarten durfte. Beispiel: Eine Versicherung schließt die Zahlung für Sachschäden ohne Mietausfall aus – für einen durchschnittlichen Versicherungsnehmer könnte dies unerwartet sein, ist es aber nicht, wenn die Klausel klar und an erwarteter Stelle steht.
Außerordentliche Kündigung
Die außerordentliche Kündigung ist eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfristen, die nur bei wichtigen Gründen zulässig ist, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters (§ 543 BGB). Sie wird ausgesprochen, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Im vorliegenden Fall erfolgte die außerordentliche Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen. Beispiel: Ein Mieter zahlt seit Monaten keine Miete, der Vermieter kündigt das Mietverhältnis fristlos, um schnell eine Räumung durchzusetzen.
§ 522 Abs. 2 Zivilprozessordnung (ZPO)
§ 522 Abs. 2 ZPO regelt, dass ein Gericht eine Berufung ohne mündliche Verhandlung und ohne Einholung einer Stellungnahme zurückweisen kann, wenn diese offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und das Gericht einstimmig überzeugt ist. Das Verfahren wird dadurch beschleunigt und vereinfacht, wenn der Berufung die rechtliche Grundlage oder tatsächliche Begründung fehlt. Im konkreten Fall beabsichtigt das Oberlandesgericht München, die Berufung des Vermieters über den Sachschaden zurückzuweisen, da die Voraussetzungen der Versicherungsbedingungen eindeutig sind. Beispiel: Ein Kläger legt Berufung ein, obwohl die Rechtslage klar gegen ihn spricht; das Gericht kann die Berufung ohne Verhandlung ablehnen.
Mietnomadenversicherung
Eine Mietnomadenversicherung ist eine spezielle Versicherung, die Vermieter vor finanziellen Schäden schützt, die durch Mieter mit Zahlungsausfällen und/oder Schäden entstehen, die sie verursachen und regelmäßig nicht begleichen. Sie deckt typischerweise Mietausfall und Sachschäden ab, die entstehen, wenn der Mieter nicht zahlt, trotz Kündigung nicht auszieht oder die Wohnung zerstört zurücklässt. Die Versicherung leistet meist nur, wenn ein sogenannter Mietausfall vorliegt, also ein widerrechtliches Verbleiben des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses. Beispiel: Ein Vermieter sichert sich gegen den finanziellen Verlust ab, wenn ein Mieter ausbleibende Mietzahlungen verursacht und die Wohnung verwüstet zurücklässt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 2 ABB (Besondere Bedingungen für die Mietnomadenversicherung): Regelt die Leistungspflicht der Versicherungen bei Mietausfällen und Sachschäden; insbesondere verknüpft § 2 Nr. 1c die Erstattung von Sachschäden an einen spezifischen Mietausfall, der nur bei widerrechtlichem Weiterwohnen nach Kündigung vorliegt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Vermieter kann keine Entschädigung für die Sachschäden verlangen, weil der Mieter fristgerecht ausgezogen ist und somit kein ersatzpflichtiger Mietausfall gemäß § 2 Nr. 1a ABB vorliegt.
- § 305c BGB (Überraschende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen): Besagt, dass Klauseln in AGB unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner überraschend benachteiligen und er vernünftigerweise nicht mit ihnen rechnen musste. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das OLG sah die Kopplung der Sachschadensleistung an den Mietausfall nicht als überraschende Klausel an, da die Einschränkung klar in den Versicherungsbedingungen formuliert ist und der durchschnittliche Versicherungsnehmer diese Erwartung plausibel fand.
- §§ 305 ff. BGB (Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen): Legen die Anforderungen an die Wirksamkeit von Vertragsbedingungen in AGB fest, einschließlich Transparenz, Verständlichkeit und Verbot unangemessener Benachteiligungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die insoweit auszulegende Klausel wurde als wirksam beurteilt, da sie transparent und inhaltlich für den Versicherungsnehmer nachvollziehbar ist und keine unangemessene Benachteiligung darstellt.
- § 522 Abs. 2 ZPO (Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung): Ermöglicht es dem Gericht, eine Berufung durch Beschluss zurückzuweisen, wenn diese offensichtlich keine Erfolgsaussichten hat. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das OLG München nutzte diese Vorschrift, um die Berufung des Vermieters wohl ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen, da keine Aussicht auf Erfolg bestand.
- Mietrechtliche Grundsätze (§ 543 BGB – außerordentliche Kündigung, § 546 BGB – Herausgabe der Mietsache): Regeln die Voraussetzungen der fristgerechten Kündigung und die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Mieter kündigte das Mietverhältnis wirksam und zog fristgerecht aus, wodurch kein Mietausfall durch Weiterwohnen entstand und dementsprechend kein Schaden ersetzt wird.
- Grundsätze zum Schadensersatz und Beweiserleichterungen im Zivilprozessrecht: Stellen klar, dass eine Schadenserhebung eine hinreichende Darlegung auch durch schlüssige Beweisführung erfordert, ohne dass ein Gericht nicht einfach Leistungen anerkennen muss. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl der Umfang des Schadens vom Vermieter beziffert wurde, entfiel die Notwendigkeit der genauen Prüfung der Schadenshöhe, da der Versicherungsanspruch für Sachschäden wegen fehlendem Mietausfall grundlegend verneint wurde.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 14 U 9475/21 – Beschluss vom 04.02.2022
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